Vier Abschreibungsmodelle und die Eigennutzung
Diese Seite nennt je Modell Satz, Zeitraum, Bemessungsgrundlage und Voraussetzungen – und wie ProImmoRechner damit rechnet.
In der App und in den Beispieltabellen dieser Seite heißt die Abschreibung „AfA“ – Absetzung für Abnutzung.
Überblick
| Modell | Vorschrift | Abschreibung | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau, degressiv | § 7 Abs. 5a EStG | 5 % jährlich vom jeweiligen Restwert | Gebäude ohne Grund und Boden |
| Neubau, Sonderabschreibung | § 7b EStG | vier Jahre je 5 %, zusätzlich zur linearen (3 %) oder degressiven (5 %) Abschreibung | Kosten der Wohnung, höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche |
| Denkmal und Sanierungsgebiet | § 7i, § 7h EStG | acht Jahre je 9 %, danach vier Jahre je 7 % | bescheinigte Sanierungskosten |
| Bestand, linear | § 7 Abs. 4 EStG | 2 % jährlich; 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 3 % ab 2023 | Gebäude ohne Grund und Boden |
| Eigennutzung | – | keine | – |
Neubau, degressive Abschreibung
§ 7 Abs. 5a EStG
Abschreibung
Neue Wohngebäude lassen sich degressiv abschreiben: jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert des Gebäudes. Der Betrag sinkt von Jahr zu Jahr; in den ersten zehn Jahren liegt er über der linearen Abschreibung von 3 %.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Voraussetzungen
Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR. Der Bau hat zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen; maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige. Beim Kauf zählt stattdessen ein Kaufvertrag aus diesem Zeitraum, und die Wohnung muss bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben sein.
Im Rechner
ProImmoRechner schreibt jedes Jahr 5 % vom Restwert ab. Auf Wunsch wechselt es ab einem gewählten Jahr zur linearen Abschreibung und verteilt den Restwert gleichmäßig auf die restliche Nutzungsdauer; das rechnerisch günstigste Jahr zeigt es an.
Abschreibung der Beispielrechnung
| Jahr | AfA |
|---|---|
| 1 | 19.089 € |
| 2 | 18.134 € |
| 3 | 17.228 € |
| 20 | 7.203 € |
Neubau Musterallee 4, Wiesbaden. Erfundene Daten.
Neubau, Sonderabschreibung
§ 7b EStG
Abschreibung
Für neue Mietwohnungen kommt in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung hinzu: jährlich 5 % der Bemessungsgrundlage – zusätzlich zur linearen Abschreibung von 3 % oder zur degressiven von 5 % des Restwerts.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche.
Voraussetzungen
Eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung. Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Baukosten von höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche. Ein Gebäude nach dem Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun Jahren danach. Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung erworben sein.
Rückgängigmachung
Wird die Wohnung in diesen zehn Jahren nicht mehr vermietet oder steuerfrei verkauft, oder steigen die Baukosten binnen drei Jahren nachträglich über die Grenze, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht.
Im Rechner
Sie bestätigen, dass die Voraussetzungen erfüllt sind. ProImmoRechner prüft die Baukostenobergrenze an den Kosten des Gebäudes je m² Wohnfläche, ohne Erwerbsnebenkosten; die Abschreibungsbasis enthält die anteiligen Nebenkosten. Liegen die Kosten über der Grenze, rechnet es ohne Sonderabschreibung. Nach dem vierten Jahr läuft die gewählte Abschreibung vom verminderten Restwert weiter. Bei degressiver Abschreibung ist ab einem gewählten Jahr der Wechsel zur linearen möglich.
Abschreibung der Beispielrechnung
| Jahr | Grund-AfA | § 7b Sonder-AfA |
|---|---|---|
| 1 | 20.425 € | 16.400 € |
| 2 | 18.584 € | 16.400 € |
| 3 | 16.835 € | 16.400 € |
| 4 | 15.173 € | 16.400 € |
| 5 | 13.594 € | – |
| 20 | 6.298 € | – |
Neubau Musterstraße, Berlin-Kreuzberg. Erfundene Daten.
Denkmal und Sanierungsgebiet
§ 7i, § 7h EStG
Abschreibung
Wer ein Baudenkmal oder ein Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet saniert und vermietet, setzt die begünstigten Sanierungskosten erhöht ab: acht Jahre lang je 9 %, danach vier Jahre lang je 7 %. Nach zwölf Jahren sind diese Kosten vollständig abgeschrieben.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage sind die Kosten der Baumaßnahmen, nicht der Kaufpreis. Beim Kauf zählt der Teil des Kaufpreises, der auf Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags entfällt. Kosten, die Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln decken, sind nicht begünstigt.
Voraussetzungen
Beim Baudenkmal sind die Maßnahmen mit der zuständigen Stelle abgestimmt; im Sanierungsgebiet geht es um Modernisierung und Instandsetzung nach § 177 BauGB. In beiden Fällen weist eine Bescheinigung die begünstigten Kosten aus – beim Baudenkmal von der nach Landesrecht zuständigen Stelle, im Sanierungsgebiet von der Gemeinde.
Altbausubstanz
Die Altbausubstanz wird linear abgeschrieben: 2 % bzw. 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925.
Im Rechner
Sie geben den Sanierungsanteil des Kaufpreises ein oder den bescheinigten Betrag; der bescheinigte Betrag hat Vorrang. Den Satz der ersten acht Jahre tragen Sie ein, vorbelegt sind 9 %; die folgenden vier Jahre rechnet ProImmoRechner mit 7 %. Den Satz der Altbausubstanz belegt ProImmoRechner aus dem Baujahr vor (vor 1925 2,5 %, sonst 2 %); einen abweichenden Satz tragen Sie von Hand ein. Die zwölf Jahre beginnen im ersten Jahr der Berechnung. Ohne Bescheinigung rechnet es das gesamte Gebäude linear.
Abschreibung der Beispielrechnung
| Jahr | Altsubstanz-AfA | Denkmal-AfA (§ 7i/§ 7h) |
|---|---|---|
| 1 | 1.546 € | 19.481 € |
| 2 | 1.546 € | 19.481 € |
| 3 | 1.546 € | 19.481 € |
| 8 | 1.546 € | 19.481 € |
| 9 | 1.546 € | 15.152 € |
| 12 | 1.546 € | 15.152 € |
| 13 | 1.546 € | – |
| 15 | 1.546 € | – |
Denkmal Fabrikloft Plagwitz, Leipzig. Erfundene Daten.
Bestand, lineare Abschreibung
§ 7 Abs. 4 EStG
Abschreibung
Vermietete Bestandsgebäude werden in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Der Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung: 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023.
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 50, 40 bzw. 33 Jahre, kann der Satz angesetzt werden, der dieser Nutzungsdauer entspricht.
Im Rechner
ProImmoRechner leitet den Satz aus dem Fertigstellungsjahr ab. Einen abweichenden Satz – nach einem Gutachten zur Nutzungsdauer – tragen Sie von Hand ein.
Abschreibung der Beispielrechnung
| Jahr | AfA |
|---|---|
| 1 | 5.752 € |
| 2 | 5.752 € |
| 3 | 5.752 € |
| 30 | 5.752 € |
Bestand ETW Stuttgart-Ost. Erfundene Daten.
Eigennutzung
Die selbst genutzte Wohnung ist keine Kapitalanlage: keine Mieteinnahmen, keine Abschreibung, keine Werbungskosten.
Im Rechner
ProImmoRechner rechnet die Eigennutzung ohne Steuerwirkung. Es zeigt die monatliche Belastung und den Vermögensaufbau aus Tilgung und Wertentwicklung, dazu die Rendite des Kaufs gegenüber der Miete. Im Vergleich steht die Eigennutzung neben einer Kapitalanlage.
Berechnungen auf Basis voller Kalenderjahre ab Erwerb zum Jahresbeginn. Mit dem Übergabemonat zählt die Abschreibung im ersten Jahr anteilig.
Rechtsstand Oktober 2026. Einkommensteuertarif 2026 nach § 32a EStG.
Die Berechnung dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Maßgeblich sind die tatsächlichen steuerlichen und rechtlichen Verhältnisse sowie die Prüfung durch entsprechende Fachberater.